La costa gallega presenta un contraste marcado en los precios de alquiler de viviendas de 80 metros cuadrados. Narón registra una media de 622 euros mensuales, mientras Sanxenxo alcanza 1.352 euros, según datos de Fotocasa correspondientes a junio de 2026. Esta diferencia, superior al doble, no responde solo a factores estacionales sino a dinámicas estructurales que separan la costa norte de las Rías Baixas.
El peso de la demanda turística en los precios
El informe revela que Sanxenxo supera la media nacional de 14,79 euros por metro cuadrado con 16,90 euros. Esta presión se explica por la concentración de oferta turística residencial que compite directamente con el alquiler de larga duración. En cambio, municipios como Narón, Cedeira o Ferrol mantienen valores entre 7,78 y 9,16 euros por metro cuadrado porque su perfil atrae menos visitantes de temporada alta.
La evolución temporal confirma esta división. En A Coruña el precio actual de 12,55 euros por metro cuadrado sigue un 50 % por encima de junio de 2021 pese a una leve caída anual del 1,1 %. Ferrol acumula un encarecimiento del 68 % en cinco años, aunque parte de una base más baja. Estos incrementos acumulados muestran que incluso las zonas más contenidas no escapan a la tendencia alcista general.
Impacto en residentes locales y economía municipal
Los ayuntamientos de la costa norte ven cómo sus vecinos mantienen mayor capacidad de acceso a la vivienda, lo que favorece la estabilidad demográfica. En cambio, en Sanxenxo, Nigrán o Baiona el alquiler representa entre el 35 % y el 45 % de los ingresos medios de un hogar local, según estimaciones cruzadas con datos del INE. Esta carga reduce el consumo interno y dificulta la retención de trabajadores en sectores como la pesca o la hostelería.
Los propietarios de inmuebles en zonas de alta demanda obtienen rendimientos superiores, pero asumen también mayor rotación y costes de mantenimiento derivados del uso intensivo. En las localidades más económicas, los rendimientos son menores y la oferta se mantiene más estable, aunque con menor rotación de inquilinos.
La insuficiencia de oferta como factor estructural
Fotocasa señala que la combinación de demanda creciente, turismo residencial y escasa construcción nueva explica la presión actual. En cinco años el número de municipios costeros con oferta disponible pasó de 49 a 145, pero ninguna localidad registró bajadas acumuladas. Esta expansión no ha logrado equilibrar el mercado porque gran parte de las nuevas viviendas se destina a uso vacacional o de segunda residencia.
El caso de Estepona, con un incremento del 122 % en cinco años, ilustra el riesgo de replicar modelos de alta demanda sin políticas de contención. En Galicia, Ribeira y Malpica ya superan los 950 euros mensuales, mientras que Foz experimentó una caída del 15,8 % en el último año, lo que sugiere que pequeños ajustes locales pueden moderar precios cuando la oferta no está completamente capturada por el turismo.
Perspectivas de ayuntamientos, propietarios e inquilinos
Los consistorios de la costa norte defienden la necesidad de mantener restricciones a la conversión de viviendas en alojamientos turísticos para preservar el tejido social. En las Rías Baixas, algunos gobiernos locales priorizan la captación de visitantes y toleran mayor flexibilidad en el uso de inmuebles, lo que genera tensiones con asociaciones de vecinos que reclaman más control.
Los inquilinos de larga duración en Sanxenxo y Nigrán enfrentan renovaciones anuales con subidas que superan el IPC, mientras que en Narón o Barreiros las variaciones son más contenidas. Los propietarios, por su parte, argumentan que la fiscalidad y los costes de gestión justifican precios elevados en zonas de alta rotación.
Riesgos de polarización y tendencias futuras
Si la brecha entre municipios se mantiene, Galicia podría consolidar dos mercados residenciales diferenciados: uno accesible en el norte y otro excluuyente en los principales polos turísticos. Esta división amenaza con acelerar la despoblación de las Rías Baixas durante el invierno y aumentar la dependencia estacional de la economía local.
El estudio no detecta bajadas acumuladas en ninguna localidad costera pese al aumento de oferta disponible. Esta ausencia de correcciones sugiere que la presión sobre el alquiler continuará mientras no se active una política de vivienda pública orientada a largo plazo. Los datos de Baleares, con precios superiores a 25 euros por metro cuadrado, marcan un límite que la costa gallega aún no ha alcanzado pero que podría aproximarse si no se introducen medidas correctoras.
La evolución de los proximos cinco años dependerá de la capacidad de cada municipio para equilibrar el atractivo turístico con la protección del mercado residencial. Sin intervenciones que amplíen la oferta de alquiler estable, la fractura actual entre Narón y Sanxenxo podría reproducirse en otras zonas intermedias como Oleiros o Viveiro.
